Beim Center Management handelt es sich um die zentrale Koordinierungsstelle für den laufenden Betrieb von Einkaufszentren, Shopping-Passagen, Factory-Outlet-Centern und ähnlichen Immobilien. Weil sich dort in aller Regel eine Vielzahl von Händlern, Dienstleistern und Gastronomen aus den unterschiedlichsten Branchen eingemietet hat, macht es sowohl für die Mieter als auch die Eigentümer Sinn, die Koordination sämtlicher gemeinsamer Maßnahmen zu zentralisieren und diese Aufgabe gegebenenfalls an einen externen Dienstleister abzugeben.

Welche Aufgaben übernimmt das Center Management?

Entsprechend breit gefächert ist das Aufgabenfeld des Center Managements. Vielfach kümmert sich das Center Management sogar um die Auswahl der Mieter und die entsprechenden Verträge und gestaltet den Branchenmix in der jeweiligen Immobilie. Dies zählt aber nicht unbedingt zu den Kernaufgaben des Center Managements. Zu den klassischen Aufgaben des Center Managements gehören neben der Kontaktpflege zu den Mietern und der Koordination deren Belange, vor allem auch das Eventmanagement und das Marketing. Das beinhaltet natürlich auch die Imagepflege der jeweiligen Immobilie sowie die Kontaktpflege zur Presse. Zu den weiteren Aufgaben gehört neben dem kaufmännischen Management auch das technische und infrastrukturelle Gebäudemanagement, sowie das Überprüfen der Mieter und das Reporting an den Besitzer der Immobilie.

Eine qualitativ hochwertige Arbeit des Center Managements hat deshalb auch einen wesentlichen Einfluss auf den wirtschaftlichen Erfolg der Händler, die sich in der Immobilie eingemietet haben. In vielen Fällen werden die Immobilien direkt von den Eigentümern betrieben. Diese müssen dann am jeweiligen Standort natürlich auch ein Team von Spezialisten aus unterschiedlichen Fachbereichen einsetzen. Das ist auch der Fall, wenn externe Dienstleister mit dem Center Management beauftragt werden.

Wenn Shopping zum Erlebnis wird

Die Center Manager externer Dienstleister besitzen oftmals eine zusätzliche Ausbildung für das Management von Handelsimmobilien. Hier liegt der Schwerpunkt eindeutig im Bereich des Erlebnis-Shoppings. Das bedeutet: Das Center Management organisiert ganzjährig unterschiedliche Aktionen und spektakuläre Events für die Besucher.

Ein weiterer, wichtiger Aspekt besteht darin, dass das Center Management für eine Wohlfühl-Atmosphäre sowie ein gutes Service-Angebot für die Kunden sorgt. Dadurch wird das Einkaufszentrum zu einem lebendigen Marktplatz, den die Stammkunden gern immer wieder besuchen und der zahlreiche neue Kunden anzieht.

Ein wichtiger Teilaspekt des Center Managements: Das Facility-Management

Auf Deutsch bedeutet der Begriff Facility-Management so viel wie Liegenschaftsverwaltung. Somit ist das Facility-Management ein wichtiger Teilbereich des Center Managements. Beinhaltet sind in diesem Bereich sowohl das technische als auch das kaufmännische und infrastrukturelle Management eines Einkaufszentrums. Die wichtigste Zielsetzung im Facility-Management besteht darin, eine flexible und zugleich funktionale Immobilie zu schaffen und zu erhalten. Dabei sollten die Nebenkosten natürlich stets optimiert werden.

Die wesentlichen Aufgaben des Facility-Managements

Durch das Facility-Management wird dafür gesorgt, dass der Vermögenswert einer Immobilie erhalten bleibt oder sogar erhöht wird. Facility-Manager überwachen deshalb nicht nur die Haustechnik, sondern organisieren auch diverse Dienstleistungen rund um die Immobilie und beauftragen gegebenenfalls externe Dienstleister damit. Ferner erstellen sie die Ausschreibungen, wenn Umbauten oder Instandhaltungsmaßnahmen anstehen. Sie übernehmen darüber hinaus auch das Beschaffungsmanagement für die für den Betrieb notwendigen Gebrauchsgüter.

Angesichts des steigenden Kostendrucks auf Unternehmen muss auch das Facility-Management strategisch stets neu betrachtet werden. Der Grund besteht darin, dass die Liegenschaftskosten einer der größten Kostenfaktoren für Unternehmen sind.

Die verschiedenen Formen des Facility-Managements

Grundsätzlich lässt sich das Facility-Management in folgende zwei Formen unterteilen:

Das operative Facility Management

Als operatives Facility-Management werden alle Kernaufgaben der Bewirtschaftung einer Immobilie bezeichnet. Jedoch wird die Immobilie im operativen Facility-Management ganzheitlich über die komplette Nutzungsbestimmung und Lebensdauer betrachtet. Außerdem muss im operativen Facility-Management zwischen der Eigentümersicht und der Nutzersicht unterschieden werden. So stehen aus Sicht der Eigentümer sämtliche Leistungen des Immobilienmanagements im Vordergrund, während es aus der Sicht der Nutzer wichtig ist, dass der komplette Bedarf organisiert wird. Nutzt der Eigentümer eine Immobilie selbst, ist auch das komplette Gebäude- und Immobilienmanagement in das Facility-Management integriert. Im operativen Facility-Management unterscheidet man zwischen folgenden Aufgaben:

  • Kaufmännisches Management: Unter dieses Aufgabengebiet fallen sämtliche kaufmännischen Leistungen. Im Vordergrund steht hierbei, dass der Gebäudebetrieb wirtschaftlich geführt wird.
  • Technisches Management: In dieses Aufgabenfeld fallen sämtliche Leistungen, welche für den Betrieb und die Bewirtschaftung einer Immobilie notwendig sind.
  • Infrastrukturelles Management: Dieser Bereich umfasst jene Dienstleistungen, die eine bedarfsgerechte und gebäudebezogene Nutzung ermöglichen.
  • Die Querschnittsaufgaben: Mitarbeiter aus diesem Teilbereich des operativen Facility-Managements stehen mit ihren Aktivitäten sämtlichen Kernbereichen zur Verfügung. Dazu gehört beispielsweise das Flächenmanagement, welches für die Organisation der Nutzung und Verwaltung der Flächen verantwortlich ist. Stehen Umbaumaßnahmen oder Nutzungsänderungen an, kümmert sich das Flächenmanagement auch um die Optimierung der Flächen.

Die sogenannte Betreiberverantwortung stellt ferner einen wichtigen Aspekt des operativen Facility-Managements dar. Diese Betreiberverantwortung gilt nicht nur gegenüber den Nutzern, sondern auch gegenüber Behörden, der Umwelt und sonstigen Dritten. Beispielsweise müssen die Vorgaben bezüglich des Umweltschutzes und Ähnliches eingehalten werden. Auch die Organisation der Betreiberverantwortung wird von den Mitarbeitern im Facility-Management übernommen.

Das strategische Facility-Management:

Wie das strategische Facility-Management ausgerichtet ist, steht in einem direkten Zusammenhang mit der jeweiligen Strategie des Unternehmens. Die Strategie bestimmt also neben den Geschäftsfeldern auch den Umgang mit den Wettbewerbern und soll langfristig betrachtet den unternehmerischen Erfolg sicherstellen. In anderen Unternehmensbereichen werden die entsprechenden Maßnahmen zur Umsetzung der Strategie bereits seit mehreren Jahren getroffen. Die Umsetzung der Unternehmensstrategie ist im Facility-Management in der Vergangenheit aber nur unzureichend erfolgt. Das bedeutet, dass die meisten Unternehmen vermutlich nicht erkennen, welche strategischen Reserven im Facility-Management stecken, obwohl ein gutes Center Management zunehmend wichtiger für den Erfolg von Unternehmen wird. Denn Immobilien nehmen in der Bilanz von Unternehmen einen wichtigen Stellenwert ein, was sich bereits anhand der Kapitalbildung zeigt:

So besteht bei Industrieunternehmen ein Anteil von bis zu 40 Prozent des Eigentums aus Immobilien, Grund und Boden. In der Bilanzsumme liegen die immobilienbezogenen Kosten bei einem Anteil von rund zehn Prozent. In der Gewinn- und Verlustrechnung stellen die Immobilienkosten den zweitgrößten Kostenfaktor nach den Personalkosten dar. Während die Immobilienkosten bei Industrieunternehmen etwa fünf Prozent des Umsatzes ausmachen, sind es bei Dienstleistungsbetrieben sogar sieben bis neun Prozent.

Die gesamtwirtschaftliche Bedeutung des Facility-Managements

Nachdem das Facility-Management in Deutschland ein Bewirtschaftungsvolumen von mehr als 200 Milliarden Euro umfasst und die Bruttowertschöpfung bei rund 130 Milliarden Euro liegt, beträgt der Anteil am Bruttoinlandsprodukt 5,42 Prozent. Insgesamt sind mehr als 4,5 Millionen Arbeitnehmer im Bereich des Facility-Managements beschäftigt. Wie eine Studie der Unternehmensberatungsgesellschaft ergeben hat, dürfte der Markt für Energie- und Ressourceneffizienz im Management von Gebäuden bis zum Jahr 2020 um 6,5 Prozent pro Jahr wachsen.

Die verschiedenen Techniken im Facility-Management

Je nachdem, in welchem Teilbereich die Mitarbeiter im Facility-Management arbeiten, werden zur Unterstützung verschiedene Techniken genutzt. Das sind die gängigen:

  • Wird das administrative Facility-Management durch Informationstechnik unterstützt, wird dies als computer-aided Facility Management bezeichnet. Die entsprechende Software enthält neben einer Datenbank sowie einer Anwenderoberfläche.
  • Auch die Arbeitsplätze im Facility-Management an sich werden von verschiedenen technischen Anlagen unterstützt. Dazu gehören etwa Steuer-, Optimierungs- und Überwachungseinrichtungen in Gebäuden, Brandmeldeanlagen oder Videotechnik.
  • Technische Safetyanlagen sind in aller Regel in der Gebäudeleittechnik integriert und werden als Steuerungs- und Hilfssysteme genutzt.
  • Die Gebäudeautomation hat das Ziel, unterschiedliche Funktionsabläufe selbstständig durchzuführen, deren Bedienung zu überwachen oder zu vereinfachen. Deshalb werden unterschiedliche technische Einheiten innerhalb des Gebäudes wie etwa Verbraucher, Sensoren und Bedienelemente miteinander vernetzt.
  • Die verschiedenen Abläufe lassen sich in Szenarien zusammenfassen. Dafür müssen die dezentral angeordneten Steuereinheiten aber miteinander vernetzt sein.
  • Und Schließlich sind auch die Sicherheitsvorrichtungen Teil des Facility-Managements. Dazu gehören neben haustechnischen Vorrichtungen für die Gebäudesicherheit auch Maßnahmen zur Informationssicherheit, sowie die Technik für elektronische und elektrische Sicherheitssysteme.

Die Ausbildung im Facility-Management

Sowohl Universitäten als auch Fachhochschulen bieten spezielle Studiengänge im Bereich Facility-Management an. Möglich ist dieses Studium aber auch per Fernstudium. Zudem gibt es einige Studienfächer wie etwa Architektur oder Bauingenieurwesen, in welchen das Studium in Richtung Facility-Management und Center Management vertieft werden kann.

Die entsprechenden Inhalte werden aber auch an verschiedenen Fortbildungseinrichtungen gelehrt. Beispielsweise bieten regionale Handwerkskammern Seminare zum Fachwirt für Gebäudemanagement an. Jedoch kann das  Center Management nicht mit dem Facility-Management gleichgesetzt werden. Der Unterschied besteht darin, dass mit dem Center Management das operative Geschäft gemeint ist, während das Facility-Management hingegen eher eine Zielsetzung darstellt. Das Center Management entspricht somit eher den Facility-Services-Leistungen.